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mercoledì, Giugno 12, 2024

Dal Tar la conferma: l’ampliamento dell’Hotel Central Park non è sanabile!

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Il Comune di Ischia aveva rilasciato la sanatoria per opere abusive realizzate nell’ambito del Central Park Hotel Terme, ma dopo la sentenza della Corte di Cassazione che ha disapplicato quel permesso di costruire ha negato il richiesto accertamento di conformità. Di qui il ricorso al Tar Campania, che però ha dato ragione all’Ente. La società titolare dell’hotel invocava l’annullamento «del provvedimento del 13.12.2022 notificato a mezzo pec il 14.12.2022, con il quale il responsabile dell’Area Tecnica – Servizio 5 – Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di Ischia, ha rigettato l’istanza ex art. 36 DPR 380/2001 del 24.10.2022 e successiva integrazione del 15.11.2022 presentata dalla ricorrente». Nella sentenza vengono ripercorsi i fatti, con i diversi interventi edilizi eseguiti.

La ricorrente «è proprietaria di un compendio immobiliare a destinazione turistico-ricettiva denominato Central Park Hotel Terme, sito in Ischia alla Piazza degli Eroi con accesso dalla via Alfredo de Luca, realizzato su lotto dell’estensione di circa 3.124,00 mq; il corpo di fabbrica originario è stato realizzato sul finire degli anni Sessanta ed è stato in seguito oggetto di interventi edilizi per i quali sono stati rilasciati i titoli abilitativi con relative autorizzazioni paesaggistiche; furono poi realizzate opere di ampliamento del complesso turistico che hanno formato oggetto di domanda di condono edilizio ex lege 724/94, e ulteriori interventi per i quali è stata presentata richiesta di condono ex lege 326/2003».

LA VOLUMETRIA “SFORATA”
La prima istanza di condono era stata definita dal Comune nel 2017 con permesso di costruire in sanatoria, «adottato con previo parere di compatibilità paesaggistica rilasciato dalla Soprintendenza SABAP per l’Area Metropolitana di Napoli ed autorizzazione paesaggistica rilasciata dal comune di Ischia».
Sta di fatto che «nelle more si è svolto il procedimento penale di contestazione dell’illecito edilizio conclusosi con sentenza del 2020 con cui la Corte di Cassazione ha ritenuto illegittimo il suddetto titolo in sanatoria disapplicandolo, statuendo, in particolare, che il limite volumetrico di 750 mq imposto dall’art. 39 della l.749/1994 è da ritenersi applicabile anche agli immobili non destinati ad uso residenziale». A seguito di quella decisione la società «in data 24.10.2022, ha presentato istanza di accertamento di conformità delle opere abusive oggetto del p.d.c. in sanatoria disapplicato dal Giudice Penale, con successiva integrazione del 15.11.2022; a seguito del preavviso di rigetto, la ricorrente depositava le proprie osservazioni; il Comune, tuttavia, con provvedimento del 13.12.2022 ha rigettato la richiesta di permesso a costruire in sanatoria ex art. 36 DPR 380/2001».

CONTESTATA VANAMENTE LA COMPETENZA DEL SUE
Il ricorso si fondava su due motivi e i giudici hanno esaminato dapprima il secondo, con il quale si deduceva l’incompetenza del responsabile dello Sportello Unico per l’Edilizia che ha adottato il provvedimento finale, «in quanto avrebbe espresso valutazioni ed assunto determinazioni nella materia della tutela paesaggistica, per la quale invece sarebbe privo di qualsiasi competenza (spettante invece al Servizio di tutela del paesaggio). Altro profilo di incompetenza deriverebbe dal mancato rispetto dell’art.14 del DPR 380/2001, che subordina il rilascio dei permessi in deroga alla preventiva deliberazione del Consiglio comunale, per cui l’Ufficio avrebbe dovuto sottoporre all’organo consiliare la questione al fine della espressione delle valutazioni di sua competenza mediante apposito atto deliberativo».
Censure ritenute infondate. Nella sentenza infatti si spiega che in ordine alla mancata sottoposizione della questione al civico consesso «la competenza del Consiglio comunale è prevista espressamente solo per lo speciale procedimento di autorizzazione in deroga ex art. 14 del DPR 380/2001 (istituto di carattere eccezionale e che rappresenta l’espressione di un potere ampiamente discrezionale che si concretizza in una decisione di natura urbanistica, da cui trova giustificazione la necessità di una previa delibera del consiglio comunale) mentre nel caso di specie il ricorrente ha presentato una istanza di permesso in sanatoria ex art. 36 del DPR 380/2001».

Analoga sorte per la tesi della incompetenza del responsabile del Sue, «che si è espresso in relazione al vincolo giuridico ostativo alla sanatoria “ordinaria” richiesta ex art. 36 del DPR 380/2001 derivante dall’assenza della c.d. doppia conformità dell’intervento e dall’assenza delle condizioni per la sanatoria postuma ex art. 167 del d.lgs. 42/2004 a causa dell’aumento di volume e di superficie in assenza di preventiva autorizzazione paesaggistica, valutazioni che non necessitavano di ulteriori pareri tecnici di compatibilità paesaggistica, per cui l’invio della pratica al Servizio per la tutela del paesaggio non era necessario nella fattispecie».

LE NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE DEL PRG
Nel primo motivo, pure respinto, si lamentavano una serie di violazioni da parte dell’Ente, tra cui quella delle norme tecniche di attuazione del PRG vigente nel comune di Ischia approvato nel 1983. Per la società proprietaria del Central Park «le opere abusive sono rappresentate da un ampliamento che comporterebbe un incremento volumetrico della preesistenza inferiore al 20%; la Corte di Cassazione ha dichiarato la illegittimità della concessione edilizia in sanatoria rilasciata dal Comune, disponendone la disapplicazione, sul presupposto che il limite volumetrico di mc. 750 imposto dall’art.39 della L.724/1994 debba ritenersi applicabile anche agli immobili non aventi destinazione residenziale, bensì produttiva, divenendo ostativo al legittimo conseguimento del titolo abilitativo di condono edilizio ai sensi della predetta legge».

Invece le opere oggetto dell’istanza di condono edilizio avrebbero posseduto comunque «i requisiti richiesti dalla legislazione vigente per conseguire il permesso di costruire in sanatoria in via ordinaria; e ciò in quanto sarebbe ancora vigente il PRG approvato con Decreto dell’Assessore Regionale del 22/6/1983, che prevede, agli artt. 7, 7bis e 8 delle sue Norme Tecniche di Attuazione, che, in tutte le zone omogenee A, A1 (nella quale insiste il complesso immobiliare del quale si tratta) e A2, sono possibili ampliamenti fino al 20% della volumetria esistente per gli esercizi alberghieri legittimamente esistenti, mediante concessione edilizia in deroga, stabilendo altresì, all’art. 22 delle medesime Norme del PRG vigente, analoga possibilità, ancorché entro il limite del 10%, per tutte le altre attrezzature turistico-ricettive esistenti in qualsiasi altra zona del territorio comunale». Inoltre «la Soprintendenza, di concerto con il Comune quale autorità sub-delegata, aveva già valutato la compatibilità con le esigenze della tutela paesaggistica degli ampliamenti in questione, mediante il parere favorevole reso sulla istanza di condono».

RECUPERO EDILIZIO
Dunque l’istruttoria compiuta dal Comune «sarebbe superficiale, non citerebbe tutti i titoli medio termine assentiti, non darebbe conto adeguatamente delle ragioni per cui non ha ritenuto di accogliere le osservazioni formulate dalla ricorrente a seguito del preavviso di diniego; il provvedimento si limiterebbe ad affermare il difetto della c.d. doppia conformità nonché il mancato rispetto del parametro del 20% con riferimento alla originaria porzione legittima, mentre l’ampliamento volumetrico sarebbe minore». Il ricorso sosteneva anche la non applicabilità al caso in esame dell’art.167, comma 4, del d.lgs. 42/2004, «come modificato dall’art.25 del d.lgs. n.157 del 2006, essendosi la fattispecie concretizzata in data anteriore all’entrata in vigore del d.lgs 157/06 e considerato che le opere sono state realizzate antecedentemente al 1999, anno in cui è entrato in vigore il Piano Territoriale Paesistico dell’Isola d’Ischia; il compendio immobiliare, situato in zona R.U.A. del vigente piano paesistico entrato in vigore successivamente alla realizzazione delle opere, potrebbe comunque formare oggetto di intervento di recupero edilizio in relazione al quale il Piano Paesistico consentirebbe l’incremento volumetrico fino al 20% della consistenza preesistente».

L’AUTORIZZAZIONE PAESAGGISTICA
Anche queste tesi sono state respinte dal Tar, osservando innanzitutto che «la recente e condivisa giurisprudenza del Consiglio di Stato si è espressa in merito all’applicabilità della disciplina recata dall’art. 27, comma 1, D. Lgs. n. 157/2006, di modifica dell’art. 167 D. Lgs. n. 42/2004, ad interventi edilizi commessi anteriormente alla sua entrata in vigore, pervenendo ad una soluzione affermativa ed escludendo che ciò possa configurare una violazione del divieto di retroattività operante in materia sanzionatoria e ciò perché non vengono in rilievo i principi desumibili in ordine alla irretroattività degli aggravamenti dei trattamenti sanzionatori della sanzione “bensì quello, proprio dell’amministrazione attiva, della immediata applicabilità del regime più efficace ai fini della realizzazione della tutela”».

Una retroattività consentita, dunque. Ma i giudici rilevano anche «che la domanda di accertamento di conformità ex art. 36 del DPR 380/2001 è stata presentata nel 2022, nella piena vigenza della norma».
Per il collegio della Sesta Sezione presieduto da Santino Scudeller l’ufficio comunale ha lavorato bene e quelle opere non sono conformi: «Le valutazioni del Comune in relazione all’assenza dei presupposti per il rilascio dell’accertamento di conformità richiesto per la avvenuta creazione di nuovi volumi in ampliamento e di nuove superfici utili in assenza di preventiva autorizzazione paesaggistica in violazione dell’art. 167, comma 4, del Dlgs. 42/2004 e per la carenza del requisito della c.d. “doppia conformità” sono da ritenersi sufficienti a sorreggere il diniego impugnato».

PREVALGONO LE NORME PIU’ RESTRITTIVE DEL PTP
In proposito, si ricorda la sussistenza del vincolo paesaggistico risalente al 1952: «Invero, in disparte le valutazioni sull’entità dell’aumento volumetrico complessivo, si rileva che l’aumento di volume e di superficie in questione è stato realizzato quando già sul territorio del Comune di Ischia era stato imposto il vincolo paesaggistico ex D.M. del 9 settembre 1952, con conseguente necessità della preventiva autorizzazione paesaggistica e non sanabilità tramite presentazione di accertamento di conformità». Richiamando la giurisprudenza in materia sul divieto di sanatoria postuma per aumenti di volumetrie e modifica della sagoma dell’immobile. Rigettata anche l’ultima tesi, riferita alla destinazione delle opere realizzate. Evidenziando che «l’incremento di superficie e di volume per l’immobile in questione, che ricade in Zona R.U.A., è stato realizzato per l’ampliamento della parte di immobile destinato ad attività ricettiva (creazione di nuove stanze, ampliamento della reception, realizzazione atrio di ingresso e deposito) e non in riferimento agli impianti termali in relazione ai quali il PTP consente aumenti volumetrici per “i soli impianti termali”» con espressa esclusione dei volumi a destinazione turistico ricettiva.

E i giudici aggiungono che nemmeno «l’intervento in questione può ritenersi consentito dall’art. 13, comma 6, del PTP che, per la zona R.U.A, prevede la possibilità di ampiamenti nel limite massimo del 20% della superficie solo per l’adeguamento igienico-sanitario delle unità abitative residenziali e non per gli immobili a destinazione alberghiera quali quello in questione».
Le disposizioni più restrittive del PTP vigente (che vieta per la Zona R.U.A “qualsiasi intervento che comporti incremento dei volumi esistenti”) prevalgono su quelle della normativa di attuazione del P.R.G. E dunque «il Comune legittimamente ha ritenuto che l’istanza ex art. 36 TUEd della ricorrente fosse da rigettare». Così come è stato respinto dal Tar il ricorso. Quelle opere di ampliamento del Central Park non sono sanabili.

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