Paolo Mosè | Per il Grand Hotel Terme di Augusto era previsto che prima o poi questa struttura ricettiva importante sarebbe stata messa all’asta. Mentre è arrivata come un fulmine a ciel sereno l’iniziativa assai precoce di fare altrettanto per un’altra struttura alberghiera importantissima, quale è stato per diversi anni l’Hotel Terme Manzi che si affaccia su Piazza Bagni a Casamicciola. Una struttura realizzata nei minimi dettagli e con un investimento di decine e decine di milioni di euro. Era una struttura che avrebbe dovuto garantire la possibilità ai ricchi, o meglio agli ultra ricchi, di poter soggiornare in un albergo di lusso che non ha moltissime camere, ma ha servizi di un certo livello.

Sarà stata la crisi economica esplosa dopo il crollo dei mercati americani, il terremoto in piena estate e poi ultima la pandemia a mettere in ginocchio non solo questa struttura alberghiera, ma coloro che ne controllavano i capitali, le società che a loro volta avevano nel portafoglio altre iniziative turistiche che si sono dimostrate anch’esse in grossa difficoltà. Questo albergo di lusso è messo all’asta con un prezzo base di 11.660.000 euro. Pochi soldi, qualcuno potrebbe obiettare, rispetto a quello che si può ammirare nel visitare la struttura, che è decorata con oggetti anche pregiati e particolari. Ma per coloro che masticano di finanza, di opportunità imprenditoriali, il prezzo per così dire può essere ritenuto equilibrato, per il numero di camere disponibili. Per questa struttura, che è stata letteralmente trasformata durante lavori che sono durati qualche anno, non si è pensato più a realizzare camere su camere. In modo striminzito e occupando ogni minimo e piccolo spazio. Con l’intento di trascinare all’interno della struttura più ospiti possibile. Sono state, invece, realizzate, ideate delle suite, dei miniappartamenti per consentire al ricco che ha la possibilità di spendere di avere nel suo spazio tutti i confort. Dal televisore di ultima generazione al bar, alle tecnologie più o meno sofisticate, ad un bagno spazioso con doccia e idromassaggio, ecc. ecc. In modo da avere la giustificazione per chiedere una bella somma a notte e solo chi ha possibilità di denaro infinito poteva permetterselo.

LOTTO UNICO APPETITOSO
Oggi questa struttura si trova in una situazione che il giudice delegato del fallimento evidenzia nel decreto in cui fa presente, con il curatore nominato dal tribunale, che vi è un terzo soggetto che attualmente gestirebbe o comunque ne avrebbe il possesso dell’intero immobile. Ma questo non sarebbe un ostacolo per procedere all’asta per assegnare questo prezioso albergo che molto probabilmente potrebbe interessare soltanto a qualche grosso gruppo che già detiene numerosissime altre strutture sparse un po’ ovunque. E’ un lotto unico che potrebbe essere anche appetitoso, visto la base d’asta. E’ previsto un aumento di un’offerta minima di 50.000 euro nella speranza di poter incassare il più possibile ma in questi casi, il più delle volte, se vi è un cartello si tende a mandare deserta l’asta. In modo tale che scenda la richiesta, fino a quando è possibile, per poi rilanciare.

Sull’Hotel Terme Manzi nei mesi scorsi c’era stato un interessamento di un noto professionista imprenditore che sull’isola ha già più di un interesse nel mondo alberghiero. Un interesse circoscritto, però, ad entrare senza un acquisto definitivo, tentando di raggiungere un concordato con il tribunale, in modo da dare respiro e possibilità di ripartenza nella speranza di eliminare oppure di abbassare in modo consistente la massa debitoria. Ma a quanto pare questa proposta non sarebbe stata ritenuta praticabile e non possibile dal giudice delegato. Che ha comunque l’ultima parola in ogni tipo di operazione che si svolge in questi casi. Un albergo per così dire di spessore, che forse ha sofferto non poco il luogo, Piazza Bagni forse sarà stata non ideale per la nascita e la crescita di una struttura in un luogo così poco frequentato e non ritenuto idoneo forse per la localizzazione di un albergo di quella portata.

LA DESCRIZIONE DEL BENE
Il giudice Eduardo Savarese, che di fatto è colui che gestisce e determina l’asta dell’Hotel Manzi, scrive nel proprio provvedimento: «Ordina la vendita della piena proprietà del seguente Lotto Unico: A) Complesso immobiliare destinato ad uso alberghiero e centro termale denominato “Hotel Terme Manzi” sito nel Comune di Casamicciola Terme (NA) alla Piazza Bagni n. 4. Detto complesso, dell’estensione catastale complessiva, tra fabbricati ed aree esterne annesse, di metri quadrati 3.707 (tremilasettecentosette), consiste in un albergo con ristorante, centro benessere, piscina, centro termale e parcheggio, nell’insieme confinante con la detta Piazza Bagni dalla quale ha accesso, con Via Ombrasco». In questo provvedimento vengono riportate anche le rendite catastali che sono state valutate anche dall’esperto nominato dal curatore con l’assenso del giudice e dove si afferma dell’esistenza dell’area di sedime del fabbricato in uno dei giardini annessi al bene principale.

Una “vivisezione”, come è giusto che fosse, per descrivere al potenziale compratore la conformazione del bene e ciò che è all’interno stesso dell’hotel e chi attualmente ne “detiene” la gestione: «Arredi delle stanze e delle parti comuni, della cucina, delle attrezzature sportive e per la fitness, dei televisori, delle piscine, meglio descritti e riportati nella perizia redatta dall’arch. Vincenzo Galano nel mese di ottobre 2019 ed allegata alla domanda di concordato preventivo depositata). Si precisa che tali arredi sono in uso al soggetto che attualmente occupa (senza titolo opponibile alla procedura fallimentare) il complesso immobiliare e che, pertanto, la procedura fallimentare non ne garantisce in alcun modo l’attuale ed effettiva esistenza, esatta consistenza, né lo stato di conservazione e che, quindi, la vendita degli arredi è da intendersi ad esclusivo rischio e pericolo dell’offerente». E si parla anche di denaro, che diventa in questi casi l’elemento centrale: «Il prezzo base è fissato in: euro 11.660.000,00 oltre oneri fiscali e tributari ed oltre spese di trasferimento, di cui euro 11.450.120,00 per il complesso immobiliare ed euro 209.880,00 per gli arredi».

Ed infine le condizioni generali sulla vendita su un punto ben preciso e delicato: «La vendita si perfeziona: per il complesso immobiliare nel momento del deposito in cancelleria del decreto di trasferimento; per gli arredi al momento del provvedimento del G.D. che accerta l’avvenuto pagamento e dichiara trasferiti i beni stessi. In ogni caso essa avviene nello stato di fatto e di diritto in cui i beni si trovano, nello stato di occupazione in cui si troverà il bene immobile, con tutte le eventuali pertinenze, accessioni, ragioni ed azioni, servitù attive e passive».

IL FALLIMENTO DELL’AUGUSTO
Passando all’altro albergo a cinque stelle, il Grand Hotel Terme di Augusto, la stima è molto più alta rispetto all’Hotel Manzi. Si parte da una offerta minima di 15.869.315,63. Una bella somma, e secondo altro giudice delegato della fallimentare, il termine per la presentazione delle offerte è fissato al 13 dicembre, perché il giorno dopo l’asta è chiusa. Si apriranno le eventuali offerte pervenute. Ma è probabile che a questa cifra non molti saranno disposti ad investire. Calcolando che per rientrare dall’impegno finanziario ed eventualmente scontare un probabile mutuo con la banca, ci vorranno un bel po’ di anni. E le aziende, i gruppi hanno necessità di arrivare in tempi rapidi agli utili. Perché non si possono permettere di avere all’interno un bene che non produca, ma che rischia di portare soltanto passività. E’ stato stabilito, inoltre, che ogni rialzo debba essere di almeno 20.000 euro e a seguire.

E’ una struttura che si trova proprio nel cuore del comune di Lacco Ameno e che era una volta di proprietà di un istituto della cassa medica, per poi passare nelle mani di Bruno Basentini, che è deceduto non molto tempo fa. La dichiarazione di fallimento della società proprietaria del bene (come accade in questi casi, è la forte passività, i troppi debiti accumulati con l’Erario e con gli istituti di credito) non risale a molto tempo fa. A meno di un anno. E in questo caso il curatore e il giudice delegato hanno accelerato per evitare – giustamente – di depauperare un bene per certi versi appetibile. Nei casi in cui vi è un trascinamento di un fallimento con beni che a volte si immobilizzano, quegli stessi beni perdono valore e coloro che hanno interesse ad un acquisto lentamente scompaiono all’orizzonte.

CAPIENZA DI OLTRE 200 OSPITI
Un prezzo elevato che per qualcuno è un po’ gonfiato, per altri in qualche modo giustificabile, sol perché ha un gran numero di camere che consente al massimo regime di avere anche oltre 200 ospiti. Nella descrizione del curatore e dell’esperto nominato per descrivere ciò che si vuole mettere all’asta, si tenta di mostrare di trovarsi ad una struttura alberghiera che ha delle qualità, dei servizi e strutture degne di questo nome: «Il complesso alberghiero denominato “Grand Hotel Terme di Augusto” è ubicato nel comune di Lacco Ameno alla via Campo numero 122-128. Il complesso alberghiero è un albergo a 5 stelle e insiste su un lotto di terreno di estensione catastale di circa 6510 metri quadrati e dispone di circa 126 camere.

E’ composto da un edificio di 4 piani fuori terra e da un piano interrato oltre che da un’area esterna adibita a parcheggio. Al piano interrato sono presenti una zona destinata a cantina e locale macchine ascensore e una zona destinata a impianti fango e impianti tecnologici. Al piano terra, adiacente l’aria esterna che ospita la piscina scoperta, ci sono la sala ristorante, la sala colazioni, la cucina, le celle, il deposito alimenti, gli spogliatoi e i servizi del personale dipendente, la zona produzione fango, la zona termale, la zona massaggi con relativa zona deposito fanghi, i servizi igienici, la sala piscina, il locale palestra, i corridoi di disimpegno, la zona per cabina Enel e i vani scala e ascensori.

Al primo piano vi sono numero 40 camere da letto con i relativi servizi e i terrazzi, oltre a una sala e una zona bar. Al secondo piano vi sono numero 42 camere da letto con i relativi servizi e terrazzi, oltre a una zona solarium. Al terzo piano vi sono numero 44 camere da letto con i relativi servizi e i terrazzi. In copertura vi sono una zona praticabile composta da aree scoperte, un pergolato in legno, due piscine e una parte non praticabile. Il complesso nel suo insieme di aree e fabbricati, confina con via Pannella, con via del Campo ed è identificato ai fogli catastali allegati». Già qualche mese fa abbiamo scritto di altre strutture alberghiere all’asta. E’ un sintomo di malessere. Molte altre sono sull’orlo del precipizio e in caso di caduta significa fallire. Perdere tutto ciò che si è avuto e si è conquistato. Con una ricaduta complessiva sulla capacità turistica di confrontarsi con altre località che tirano alla grande. La colpa forse è quella politica sfrenata di alcuni gruppi alberghieri, che per attirare la clientela hanno praticato prezzi stracciati che possono competere per un imprenditore che cerca anche l’utile di avere sempre e comunque l’albergo pieno. Una piccola flessione significa rovinarsi di brutto. E speriamo di non registrare altri fallimenti, altre aste giudiziarie.